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公募REITs是否会成为地产投资新潮流?

  有媒体称,公募REITs首批试点有望近期推出,第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等。公募REITs能够让个人投资者以小额资金投资大额不动产,今年发展前景如何?REITs又如何重塑中国房地产市场?

  近日,第一财经《首席评论》邀请戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰来讨论这一话题。以下为部分访谈实录。

  Q1 到底应该如何理解REITs?

  胡峰:REITs就像对一栋写字楼进行IPO,份额可流转、可交易、可分红。

  REITs可以理解为一栋写字楼的IPO,企业的IPO大家都比较了解了,一栋楼的IPO就相当于把这个楼给份额化,买份额可以享受到份额的收益,这个份额可以流转、可以转让,这样资产就流动起来了。

  REITs的底层资产主要为有现金流的商业地产物业与基础设施,包括商场、写字楼、酒店、集中式的长租公寓、养老公寓、工业物流等。

  Q2 REITs将如何重塑商业地产?

  胡峰:当下商业地产投资“投融管退”的链条并没有完全闭合,通过REITs退出有助于产业链闭环形成,对中国的商业地产市场具有重要意义。

  商业地产的产业链“投融管退”没有完全闭合。之前增量市场的快速建设时期,退出方式基本上是散售,但散售会影响物业运营管理的素质。第二种退出方式就是大宗交易,中国大宗交易市场目前规模大概在2,300亿元左右,其中400亿在北京,1,200亿在上海,其他城市大概在600亿、700亿的规模,大宗交易的规模在这些城市比较小。

  通过REITs实现资产退出有助于产业链的闭合,对商业地产市场有两点重要意义:

  第一,个人投资人可以通过投资REITs分享商业不动产的租金和增值收益。比如北京现在的甲级写字楼存量有1,000万平方米,租金水平能达到每月每平米400元,金融街能达到600元,相当于20块钱一天,这么好的收益,但个人投资人没办法直接投资几十亿的不动产,而REITs可以提供一个投资渠道;

  第二,开发企业需要解决资产退出问题,通过REITs退出有助于产业链闭环形成。此外,REITs投资收益型物业,和住宅没有太多的关系,不会影响住宅价格。

  REITs丰富了社会大众投资人的投资渠道,有助于稳定房地产整体市场。以往,公众在房地产领域的投资选择比较单一,主要为购买住宅房产,也炒高了房价。而公募REITs开放后,公众多了一种不动产投资途径,让公众也具有享受商业不动产租金和增值收益的选择。

  Q3 如何提高商业地产投资收益率?

  胡峰:提升运营管理能力。

  房地产市场发展分为几个阶段,第一个阶段是快速建设时期,可以赚快钱的时期资本对追逐快钱意愿较强,对运营管理的意愿较弱。第二个阶段运营管理阶段,市场还有需要学习提升的方面,租金收益率暂时达不到投资人要求的情况下,怎样提升运营管理能力,确实非常重要。

  Q4 REITs的收益率如何?

  胡峰:相信会有很多的个人投资人会去关注。

  根据我们的统计,新加坡REITs派息率约为6.6%、香港约为5.8%、日本约为4.3%,三个国家及地区的REITs派息率基本都在10年期债券高出4%。

  如果依此类推中国内地公募REITs年派息率大约会在7%左右。即使派息率再低些,因为REITs产品的收益透明而且90%以上的收入每年分红,此外未来物业增值也能产生较好收益。我也非常期待中国公募REITs推出,虽然收益率水平不是太高,但相信也会有很多的个人投资人会去关注。

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